Строительство отеля начинается не с экскаватора и не с закладки фундамента. Оно начинается с проекта. И от того, насколько грамотно выполнен этот проект, зависит буквально всё: сколько будет стоить строительство, насколько быстро отель выйдет на окупаемость, будут ли гости возвращаться, а сотрудники – задерживаться на своих местах.
Парадокс в том, что именно на этапе проектирования чаще всего совершаются ошибки, которые потом обходятся дороже всего. Исправить кривую стену можно, переплатив строителям. Но изменить неудачную планировку коридоров или перенести инженерные коммуникации в готовом здании – это уже история про миллионные убытки и сорванные сроки.
Управляющая компания «Альянс Отель Менеджмент» сопровождает проекты на всех этапах – от первой идеи до выхода на операционную прибыль. Мы участвуем в проектировании отелей, помогая инвесторам и архитекторам создавать отели, которые будут работать эффективно и приносить стабильный доход.
Наши специалисты знают, как должны быть устроены номера, рестораны, служебные помещения, инженерные системы. Мы учитываем требования международных стандартов и особенности российского рынка. Мы проверяем проекты на соответствие будущим операционным процессам.
Если вы планируете строительство нового отеля или реконструкцию существующего, обратитесь к нам на этапе проектирования. Мы поможем избежать ошибок, которые потом будет невозможно или слишком дорого исправить.
Почему проектировать отель сложнее, чем жилой дом
Многие инвесторы, особенно те, кто уже строил жильё или коммерческую недвижимость, совершают одну и ту же ошибку. Они подходят к проектированию отеля так же, как к проектированию квартир или офисов.
Но гостиница – это не просто здание с комнатами. Это сложный производственный объект, где одновременно происходят сотни процессов: заезд и выезд гостей, уборка номеров, работа ресторана, стирка белья, техническое обслуживание. И все эти процессы должны быть учтены в проекте.
В жилом доме достаточно, чтобы квартиры были удобными для жизни. В отеле нужно, чтобы было удобно и гостям, и сотрудникам. Чтобы горничная могла быстро добраться до подсобного помещения. Чтобы бельё из номеров попадало в прачечную кратчайшим путём. Чтобы кухня была связана с залом и с зоной разгрузки продуктов. Чтобы шум от технических помещений не доносился до номеров.
Если этого не заложить в проект, отель будет работать неэффективно всю свою жизнь. А низкая эффективность – это прямые убытки.
Что должно быть заложено в проект
Планировка номеров. Казалось бы, что сложного? Но опыт показывает, что даже в новых отелях встречаются номера, где невозможно поставить чемодан, розетки расположены за кроватью, а санузел спроектирован так, что пользоваться им неудобно. Каждая такая мелочь – удар по гостевым впечатлениям и, в конечном счёте, по репутации.
Общественные зоны. Лобби, ресторан, зоны ожидания, коридоры, лифты – всё это должно работать как единое целое. Часто забывают, что лобби – это не только место встречи гостей, но и рабочая зона для сотрудников. Здесь должен быть удобный ресепшен, места для хранения багажа, доступ к служебным помещениям.
Инженерные системы. В отеле гораздо больше техники, чем в жилом доме. Мощные системы вентиляции и кондиционирования, сложное кухонное оборудование, прачечные, бассейны, спа. Всё это требует отдельных помещений, правильной разводки коммуникаций, запаса мощностей. Если не учесть это заранее, потом окажется, что вентиляция не справляется, кондиционеры шумят, а на кухне не хватает розеток.
Служебные помещения. Одна из самых частых ошибок – экономия на «невидимых» для гостя зонах. Гардеробные для персонала, душевые, комнаты отдыха, склады для белья и инвентаря, технические помещения. Когда их не хватает, начинается хаос. Вещи хранятся где попало, сотрудники переодеваются в подсобках, страдает и сервис, и санитария.
Логистика. В отеле постоянно перемещаются люди и грузы. Гости со своим багажом, горничные с тележками, официанты с подносами, поставщики с продуктами. Все эти потоки должны быть разделены, чтобы не создавать пробок и конфликтов. Грязное бельё не должно проноситься через ресторан, а доставка продуктов – мешать заезжающим гостям.
Роль технологий в проектировании
Современный отель невозможно представить без цифровых систем. И они тоже требуют закладки на этапе проекта.
Где будут стоять серверы? Как проложены сети? Хватит ли мощности Wi-Fi в каждом номере и в общественных зонах? Как система управления отелем (PMS) будет связана с дверными замками, с телевизорами, с климат-контролем?
Если об этом не подумать заранее, потом придётся штробить стены, тянуть провода по потолкам и объяснять гостям, почему интернет не ловит в дальнем конце коридора.
Кто должен участвовать в проектировании
Типичная ситуация: заказывают проект у архитекторов, которые специализируются на жилье. Архитекторы рисуют красивое здание. А потом выясняется, что внутри этого здания невозможно нормально разместить кухню, а номера получаются с неудобной планировкой.
Правильный подход – привлекать к проектированию экспертов в гостиничном бизнесе на самых ранних стадиях. Технологов, которые знают, как устроены отельные процессы. Управленцев, которые понимают, как будет работать этот отель. Маркетологов, которые видят, чего ждут будущие гости.
Именно этим занимается управляющая компания на этапе предпроектного консультирования. Мы не рисуем фасады, но мы формируем техническое задание, которое ложится в основу проекта. Мы объясняем архитекторам, какие решения будут работать, а какие создадут проблемы. Мы проверяем, учтены ли все необходимые зоны и коммуникации.
Ошибки, которые дорого стоят
Несколько примеров из реальной практики.
Отель спроектировали без учёта зоны для разгрузки продуктов. В результате каждое утро фура с продуктами стоит у парадного входа, перегораживая проезд и создавая неудобства гостям.
В другом проекте забыли про комнату для хранения багажа. Гости, которые приезжают рано или уезжают поздно, оставляют чемоданы прямо в лобби – некрасиво и небезопасно.
Третий случай: прачечную разместили в подвале, а склад чистого белья – на верхнем этаже. Горничные тратят полсмены на то, чтобы поднять бельё на этажи, вместо того чтобы заниматься уборкой.
Все эти ошибки можно было исправить на этапе проектирования, потратив немного времени и бумаги. В готовом здании они стоят миллионов.
Что даёт грамотное проектирование
Правильно спроектированный отель – это:
- Экономия на стройке. Чем меньше неожиданностей возникает в процессе строительства, тем меньше переделок и дополнительных затрат.
- Эффективная работа. Продуманная логистика и удобные планировки позволяют сотрудникам работать быстрее и качественно, а значит, сокращают расходы на персонал.
- Довольные гости. Когда гостю удобно в номере, когда всё работает, когда сервис незаметен, но безупречен – он возвращается.
- Высокая доходность. Отель, который спроектирован правильно, приносит больше денег при тех же затратах.
